房地产泡沫

　　前中国首富宗庆后突然发声：“房地产泡沫已形成，中国不能再造房子了”。近两年，中国一二线城市房价持续上涨，天价房屡见不鲜，多少人挣扎在买房难的边缘线上，房地产泡沫论又一次甚嚣尘上。那么到底什么是房地产泡沫呢？他又有哪些影响呢？下面小编来带领大家简单了解一下房地产泡沫。

　　什么是房地产泡沫？

　　房地产泡沫又称房市泡沫、楼市泡沫，指房地产价格高于实际应有市场价的现象。简单来说，就好比用鲍鱼的价格买了粉丝。

　　美国著名经济学家查尔斯·P·金德伯格认为：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。

　　我们可以这样理解：小明准备在B市买个房子，他调研近期房价之后觉得房价最近有上涨的趋势，决定马上买房！小明是个打工仔，于是他从银行贷款买了房子。买完房子之后，小明在朋友圈中发出了内心的呐喊——“快卖房，房价又要涨了，今天刚剁手，再不买就买不起了！”。消息一经发出就引起了年龄相仿、处境相似的朋友小红、小蓝等强烈共鸣，大家纷纷决定找个最近的黄道吉日去看房。一个月后，小明回顾房市，看到房价又涨了，内心一阵安慰：“幸好早买了！”回家告知父母大人，传达至七姑八姨乃至七姑八姨家的孩子，大家一致赞同小明，“众志成城”地踏上了买房之路。另一方面，在众多“小明”的房屋需求和多方炒房团的努力下，房价逐渐逐渐步入云端。

　　那么我们如何来判断房地产是否处在泡沫中，从而有效避免损失呢？

　　房地产泡沫的特征

　　房地产泡沫属于泡沫经济的一种，以房地产为载体，其特征是比较鲜明。房地产泡沫最直接的表现就是房价的变化。在泡沫的影响下房价是琢磨不透，没有规律的，打个夸张的比方，当你今天用三百万购入的房子，也许明天这栋房子就只值三十万。当我们观察房价，发现房价的波动非常“疯狂”，呈现过山车一般的姿态时，就要保持警醒了，也许泡沫正逐渐“搓”大。

　　泡沫的蔓延一般归结于投机行为。房地产商在短期内大量购入房源或土地，货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加，然后再以更高的的价格出售。这种俗称“炒房”投机行为具有高风险性，但同时也蕴藏着更大的利润。越来越多的投机者加入到这场“炒”房热中，泡沫中的房屋就像平安夜的苹果一样，明明遍地都是但却贵的惊人。

　　房地产泡沫的危害

　　回顾上个世纪日本房地产泡沫的崩溃，其危害在如今看来也是触目惊心的。1990年9月，日经股票市场平均亏损44%，相关股票平均下跌55%。日本股票价格的大幅下跌，使几乎所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。公司破产导致其拥有的大量不动产涌入市场，顿时房地产市场出现供过于求，房价出现下跌的趋势。以1990年新年为转折点，日本股市陷入了长达20年的熊市之中。

　　房地产泡沫是我国经济的巨大潜在威胁，他之所以可怕，就在于其市值规模之大和牵涉环节之广。一般来说，房地产由于贷款杠杆效应，其市值总规模通常是国家GDP的2-3倍，在社会总财富中占到一半左右的份额。当“半壁江山”崩溃时，他的影响之深远可想而知。

　　房地产上下游产业链牵涉甚广，所谓“牵一发而动全身”。而这根锁链尽头，最重要的一环则是银行。因为银行贷款中，房贷的占比通常是最大的，泡沫一旦破裂，不仅是房地产企业破产，银行也将因为巨量坏账而深陷其中。当银行出现问题，那么所有的人都将逃不脱这噩梦的缠绕。

　　我国上世纪90年代初的海南省的房地产泡沫破灭后，当时海南省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。占全国0.6%总人口的海南省积压的商品房，竟然占全国的10%。从1999年开始，海南省用了整整七年的时间，处置积压房的工作才基本结束。